Fiscalidad inmobiliaria

Somos expertos en la optimización de impuestos locales, especialmente en la revisión del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y del Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE).

Ofrecemos a nuestros clientes un análisis integral con un doble enfoque, técnico y jurídico-fiscal, garantizando que los impuestos devengados se ajustan fielmente a la realidad inmobiliaria, reduciendo en lo posible la carga impositiva y aumentando la rentabilidad.

Nuestro alto grado de especialización nos permite detectar errores incluso cuando ya se han realizado estudios previos en este sentido.

Además, también proporcionamos asistencia en la defensa de inspecciones y sanciones tributarias.

Modelo de remuneración exclusivamente a éxito, en base al ahorro generado. Si la tributación actual es correcta o está por debajo de lo que correspondería se genera honorario alguno.

Nos centramos en la cercanía al cliente, compromiso y calidad.

IBI

¿Qué es el IBI?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo que grava el valor de los bienes inmuebles urbanos, rústicos o de características especiales situados en territorio nacional y que afecta a todas aquellas personas físicas o jurídicas que sean titulares de alguno de los siguientes derechos: propiedad, usufructo, superficie o concesión administrativa.

Es un impuesto de gestión compartida entre Estado y Ayuntamientos: mientras la primera se encarga de su gestión censal (determinar la base imponible), los segundos se ocupan de la gestión tributaria (cálculo de cuotas y recaudación). Todo ello sin perjuicio de lo establecido en los distintos territorios forales.

¿Cómo se calcula?

El valor catastral de los inmuebles constituye la base de cálculo de este impuesto, siendo Catastro la administración del Estado competente para su determinación.

Según el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por RD Leg. 1/2004, el valor catastral está integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones. Estos se determinan según diferentes criterios como la localización, superficie y circunstancias urbanísticas del suelo, el coste de ejecución material de las construcciones, los gastos y beneficios de la promoción inmobiliaria, el uso, superficie, calidad y antigüedad de las construcciones, las circunstancias y valores de mercado, etc.

Posteriormente se determina la cuota íntegra de IBI por parte de la entidad local competente (ayuntamientos o diputaciones provinciales por convenio), aplicando al valor catastral el tipo de gravamen IBI aprobado por cada municipio.

A la cuota íntegra así determinada se le pueden aplicar las bonificaciones obligatorias o potestativas que se establezcan por normativa estatal, foral y municipal, dando lugar a la cuota líquida de IBI a pagar.

¿Estoy pagando lo correcto?

En más de ¾ partes de los inmuebles analizados existen errores en el valor catastral asignado por la administración. Dichos errores son subsanables y pueden suponer una importante reducción en la carga fiscal de este impuesto (15% de media), dando lugar a un ahorro anual y a la recuperación de lo abonado en exceso para los ejercicios no prescritos (por lo general 4 años).

Además, es bastante habitual que no se estén aplicando todas las bonificaciones previstas en las ordenanzas fiscales del municipio para minorar la cuota íntegra, resultando una cuota líquida de IBI superiora la que correspondería.

¿Cómo se puede reducir este importe?

Por medio de un análisis completo de todos los parámetros que intervienen en el cálculo del valor catastral de los inmuebles procedemos a realizar una correcta valoración de estos, proponiendo las diferentes posibilidades de actuación en el informe de resultados correspondiente.

Una vez validado este informe por el cliente, se tramitan los procedimientos pertinentes en vía administrativa.

Adicionalmente, en caso de que no se estén aplicando todas las bonificaciones contempladas por la normativa,  nos encargamos de preparar todas los expedientes de solicitud correspondientes.

¿A quién puede afectar este sobrecoste?

Los errores en el valor catastral y cuota de IBI asociada pueden presentarse en cualquier tipo de inmueble. No obstante, suelen afectar más en activos como:

  • Edificios residenciales sin división horizontal
  • Locales comerciales de gran superficie
  • Edificios de oficinas
  • Industrial (naves de fabricación, almacenamiento, logística)
  • Establecimientos turísticos (hoteles, apartamentos)
  • Aparcamientos de gran superficie
  • Edificios con uso dotacional (centros deportivos, hospitales, enseñanza, etc.)
  • Grandes parcelas de suelo sin edificar.
  • Inmuebles singulares: campings, campos de golf, puertos deportivos

IAE

¿Qué es el IAE?

El Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) es un tributo que debe pagarse por el ejercicio en territorio nacional de actividades empresariales, profesionales o artísticas que se hallen especificadas en las tarifas del impuesto (RDLeg. 1175/1990).

Se establecen determinadas exenciones para determinados sujetos, para aquellos que se sitúen por debajo de un importe neto de la cifra de negocios (INCN) o para los primeros ejercicios posteriores al inicio de una actividad.

Al igual que ocurría con el IBI, la gestión del IAE es compartida entre Estado y Entidades Locales, sin perjuicio de lo establecido en los territorios forales.

Las cuotas del impuesto pueden ser municipales, provinciales o nacionales, dependiendo del ámbito de desarrollo de la actividad gravada. La exacción de la primera se lleva a cabo por los Ayuntamientos y la de las segundas por parte de la Agencia Estatal de Administración Tributaria

¿Cómo se calcula?

Se calcula a partir de unas cuotas mínimas fijadas para cada tipo de actividad o epígrafe y que dependen de elementos tributarios como la potencia utilizada en el desarrollo de la actividad o la superficie de los locales.

Además, los municipios y las provincias podrán incrementar dichas cuotas mínimas fijando distintos coeficientes y recargos:

  • Coeficientes de ponderación:  en función del INCN
  • Coeficiente de situación: en función de la situación física del local dentro del municipio
  • Recargos provinciales: lo establecen las diputaciones provinciales, forales, comunidades autónomas uniprovinciales, cabildos o consejos insulares.

¿Mi cuota de IAE es correcta?

En más del 80% de las empresas estudiadas existen errores en la determinación de la cuota íntegra del impuesto (epígrafe de actividad mal asignado, potencias declaradas incorrectamente, superficies mal computadas, coeficientes de incremento mal asignados, etc).

Además, es muy común que las bonificaciones establecidas en la normativa no se estén aplicando correctamente, resultando una cuota líquida superior a la que correspondería:

  • Por inicio de actividad
  • Por creación de empleo
  • Por empleo de energías renovables o sistemas de cogeneración
  • Por ubicación de la actividad (industria)
  • Por plan de transporte para trabajadores
  • Por rendimiento neto negativo de la actividad
  • Por desarrollo de actividad económica declarada de especial interés o utilidad municipal.

Nuestra experiencia nos dice que el desajustetotal viene a ser ± 25% de media en la cuota líquida IAE.

¿Cómo podemos ayudarte?

Revisando y actualizando todos estos parámetros y bonificaciones podemos reducir la cuota de IAE abonada por nuestros clientes, dando lugar a un ahorro anual a futuro y a la recuperación de lo abonado en exceso para los ejercicios no prescritos en los casos de en que se detecten errores en las respectivas liquidaciones.

En caso necesario, nos apoyamos y basamos en aquella jurisprudencia y consultas vinculantes que puedan beneficiarte.

Realizamos el correspondiente informe de situación a coste cero y sin riesgo. Posteriormente, y una vez validado por el cliente, se realiza la tramitación de las declaraciones correspondientes (principalmente modelo 840) y procedimientos correspondientes (recurso de reposición, devolución de ingresos indebidos, etc.) ante la administración competente.

Además, prestamos soporte en inspecciones IAE de manera que siempre se tribute lo correcto y nunca en exceso. Al ser un impuesto complejo y sujeto a interpretación es necesario contar con un asesoramiento muy especializado.

Una inspección tributaria de este impuesto puede traer consecuencias muy negativas como: liquidación de cuotas ejercicios no prescritos, sanciones entre el 50% y el 100% de la cuota dejada de ingresar (art. 192 LGT), liquidación de intereses de demora, costes internos, etc.

¿A quién va dirigido principalmente?

Las inspecciones tributarias IAE y los errores en la determinación de las cuotas de este impuesto pueden presentarse en cualquier tipo de actividad. No obstante, suelen afectar más en sectores como:

  • Industrial (sector químico, farmacéuticas, energía, manufactura, automoción, etc.)
  • Sector hotelero
  • Empresas explotadoras de aparcamientos
  • Enseñanza privada
  • Comercio al por mayor
  • Grandes patrimoniales de alquiler de bienes inmuebles.

Otros impuestos

Existen otros impuestos y tasas ligados a los inmuebles y a su valor catastral que también revisamos con objeto de reducir la carga fiscal de nuestros clientes:

  • Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal.
  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) .
  • Diversas tasas locales como residuos, vados, ocupación, etc.

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